Krátký business plán pro tiché společníky

Investiční příležitost a mise

Cílem projektu je vybudovat výkonnou akviziční a realizační společnost zaměřenou na rychlé zhodnocování rezidenčních nemovitostí v České republice, zejména bytových jednotek a menších rodinných domů v likvidních mikro-lokalitách. Strategie vychází z aktivního vyhledávání podhodnocených příležitostí, jejich efektivního provozního zpracování a následného prodeje v krátkém investičním cyklu.

Základní konkurenční výhoda spočívá v kombinaci tří faktorů:

1. schopnosti identifikovat nákupní příležitosti mimo standardní retailový trh,
2. standardizovaného modelu rekonstrukce, prezentace a prodeje,
3. důsledného řízení času a kapitálu.

Produkt pro investory

Investor vstupuje do projektu formou tichého společenství. Poskytuje kapitál určený pro financování obchodních případů a podílí se na výsledku podnikání bez nutnosti každodenního řízení společnosti. Tichý společník má podle občanského zákoníku nárok na podíl na zisku a současně zákonné kontrolní minimum, zejména právo nahlížet do vybraných dokladů a obdržet účetní závěrku.

Navržený produkt je určen pro investory, kteří chtějí:

1. účast na reálných transakcích v segmentu nemovitostí,
2. přímou vazbu výnosu na výsledky podnikání,
3. transparentní reporting a smluvně upravený rámec spolupráce,
4. časově omezený investiční horizont 12 měsíců s mechanismem dřívějšího výstupu.

Kapitálová struktura a financování obchodů

Model je postaven na kombinaci vlastního a externího kapitálu:

1. vlastní kapitál společnosti: 5 000 000 Kč
2. kapitál tichých společníků: až 10 000 000 Kč
3. celkový disponibilní kapitál: 15 000 000 Kč

Společnost nebude držet celý investorský kapitál neproduktivně. Externí prostředky budou dovírány postupně podle potřeby konkrétních obchodů, a to v návaznosti na pipeline akvizic a rozpracovanost portfolia. Tento model zvyšuje kapitálovou efektivitu, omezuje nevyužitou hotovost a současně umožňuje pružně reagovat na objem příležitostí v trhu.

Provozní strategie

Investiční strategie je zaměřena na menší a středně velké obchody, u nichž lze dosáhnout rychlého obratu a zároveň zachovat vysokou kontrolu nad realizací.

Akviziční zaměření

Společnost se zaměří zejména na:

1. podhodnocené byty a menší domy,
2. nemovitosti ve zhoršeném technickém nebo prezentačním stavu,
3. případy s motivovaným prodávajícím,
4. obchody, kde lze během krátké doby vytvořit přidanou hodnotu formou rekonstrukce, úpravy dispozice, stagingu nebo zlepšení obchodní prezentace.

Krátký business plán

Každý obchod bude standardně rozdělen do čtyř fází:

1. akvizice pod tržní cenou,
2. technické a vizuální zhodnocení,
3. profesionální uvedení na trh,
4. prodej s důrazem na rychlost a disciplínu marže.

Cílem není držení nemovitostí v dlouhém horizontu, ale opakovaný krátkodobý obrat kapitálu.

Provozní kapacita

Výchozí model počítá s následujícím jednoscenářovým nastavením:

1. 12 obchodů ročně
2. průměrně až 3 obchody za kvartál
3. průměrná doba obratu jednoho obchodu: přibližně 3 měsíce
4. průměrný core kapitál na obchod: 2,5 – 5 000 000 Kč

Tato kapacita je nastavena tak, aby byla dosažitelná při aktivním řízení portfolia, aniž by docházelo k přepětí realizační kapacity nebo k neúměrnému tlaku na likviditu.

Finanční model

Výchozí ekonomika jednoho obchodu

Model pracuje s těmito předpoklady:

core kapitál na obchod: 2 500 000 Kč

průměrný prodejní násobek: 1,82× vůči core kapitálu

vedlejší náklady: do 20 % z prodejní ceny

vedlejší náklady zahrnují zejména právní servis, provize, marketing, holdingové náklady, případné financování a transakční režii

Při tomto nastavení vychází:

prodejní cena na obchod: 4 550 000 Kč

vedlejší náklady (20 %): 910 000 Kč

zisk před zdaněním na obchod: 1 140 000 Kč

Při objemu 12 obchodů ročně vychází model následovně:

1. zisk před zdaněním (PBT): 13 680 000 Kč
2. daň z příjmů právnických osob 21 %: 2 872 800 Kč
3. čistý zisk po zdanění (PAT): 10 807 200 Kč

Výnos investora

Podíl tichých společníků je nastaven na 30 % z čistého zisku společnosti.

Z výše uvedeného modelu plyne:

1. podíl investorů na čistém zisku: 3 242 160 Kč
2. srážková daň 15 %: 486 324 Kč
3. čistý výnos investorů po zdanění: 2 755 836 Kč
4. Finanční správa uvádí u podílu na zisku tichého společníka standardní režim srážkové daně 15 %.

Výsledek pro investora tedy přibližně 27,6 % p.a.

Tento výnos není postaven na teoretickém maximu strategie, ale na modelu, který již zahrnuje provozní rezervu oproti agresivnějším variantám.

Likvidita investora a mechanismus výstupu

Přestože je investiční horizont nastaven na 12 měsíců, součástí produktu je i smluvní rámec pro dřívější výstup investora. Ten je vhodné řešit kombinací následujících nástrojů:

1. průběžné distribuce ze zrealizovaných zisků,
2. odkupu podílu podnikatelem z likviditní rezervy,
3. převodu postavení tichého společníka na jiného investora,

Konkurenční výhoda projektu

Projekt stojí na čtyřech základních pilířích:

1. Akviziční schopnost

Schopnost vyhledávat neveřejné nebo méně efektivně oceněné příležitosti mimo standardní retailovou konkurenci.

2. Standardizace realizace

Opakovatelný model rekonstrukce, rozpočtu, stagingu a uvedení na trh.

3. Rychlost obratu

Důsledné řízení času v každé fázi obchodu, od akvizice po výstup.

4. Kapitálová disciplína

Postupné dovírání externího kapitálu podle skutečné potřeby obchodů a ochrana likvidity společnosti.

Závěr

Projekt je koncipován jako výkonnostně orientovaná realitní strategie s krátkým investičním cyklem, vysokou kapitálovou disciplínou a transparentní právní strukturou. Kombinace vlastního kapitálu společnosti ve výši 5 000 000 Kč a investorského kapitálu do 10 000 000 Kč umožňuje realizovat opakované menší obchody s cílem dosáhnout za 12 měsíců takového hospodářského výsledku, aby tichý společník při vkladu 10 000 000 Kč obdržel čistý výnos přibližně 2,75 mil. Kč, tedy přibližně 27,6 % p.a. netto.